¿SABÍAS QUÉ….. LA LEY TE DA DERECHO A CAMBIAR DE BANCO PARA MEJORAR LAS CONDICIONES DE TU HIPOTECA?

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SUBROGACIÓN Y MODIFICACIÓN DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS.

Estimados lectores:

En el presente artículo vamos a analizar posibilidades que otorga la ley para modificar el préstamo hipotecario firmado.

Ámbito.De acuerdo con lo dispuesto en la Ley2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, los titulares de préstamos y créditos hipotecarios podrán subrogar su crédito o préstamo a una "Entidad análoga", es decir, podrán solicitar un nuevo préstamo o crédito en otra Entidad, que sustituiría al anterior acreedor. Puede llevarse a cabo esta subrogación en cualquier tipo de contrato hipotecario, cualquiera que sea la fecha y aunque no conste la posibilidad de amortización anticipada.

Modificaciones contempladas en la ley.Subrogación propiamente dicha, en la que el deudor pasaría a tener otro acreedor hipotecario. En este caso la única variación que puede incluirse en la escritura es la mejora del tipo de interés, tanto ordinario como de demora. Novación modificativa, en la que el titular decide mantener su deuda en la misma Entidad, por haber llegado a un acuerdo ambas partes en las nuevas condiciones del préstamo.

Sólo en este caso pueden efectuarse dos variaciones en  escritura: El tipo de interés.

El plazo de la operación.

Beneficios económicos

Fiscales.Ambas clases de modificaciones están exentas del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

Honorarios notariales y registrales. Subrogación.La base de cálculo será la cifra de capital pendiente de amortizar en ese momento, entendiéndose, a dichos efectos, que el documento tiene un sólo concepto.

Novación modificativa.La base de cálculo será la resultante de aplicar a la responsabilidad hipotecaria el diferencial entre el tipo de interés anterior y el nuevo.

Comisiones por amortización anticipada.

La modificación establecida por la Ley, sólo afecta a los préstamos o créditos a interés variable. Se calculará sobre la cifra de capital pendiente de amortizar en los casos de subrogación, o sobre el capital amortizado anticipadamente en los casos de cancelación anticipada. No se devenga en las novaciones modificativas con la misma Entidad, salvo que exista amortización anticipada. La comisión máxima a percibir será del 1%, teniendo en cuenta que:

Si no se hubiera pactado comisión, no se cobrará ningún importe.

Si se hubiera pactado una comisión inferior al 1% se percibirá la pactada.

La Entidad acreedora podrá reclamar la comisión pactada, si es superior al 1%, cuando demuestre la existencia de un perjuicio económico que no sólo sea pérdida de ganancia.

En las operaciones a interés fijo, puede percibirse la comisión de amortización anticipada pactada, sin límite máximo alguno, ya que, como se ha dicho, la Ley no ha establecido nada al respecto.

 Tramitación de la subrogación. Para llevar a cabo la Subrogación, la nueva Entidad entregará al cliente una oferta vinculante, en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario.

Si el deudor acepta la oferta se entenderá que autoriza a la nueva Entidad para que requiera a la acreedora la entrega de un certificado del débito total, y ello en el plazo máximo de 7 días naturales.

Aunque se entregue esta certificación, la Entidad acreedora inicial podrá llegar a un acuerdo con el deudor para formalizar, en el plazo máximo de 15 días naturales, novación modificativa del préstamo mejorando las condiciones pactadas, con lo que evitará se produzca la subrogación conservando la inversión en su cartera.

Si no se efectuara la novación modificativa, la subrogación por la nueva Entidad surtirá efecto con sólo declarar en la escritura del nuevo préstamo haber pagado a la Entidad acreedora el capital pendiente, intereses y comisión devengados y no satisfechos, incorporando a la escritura un resguardo del ingreso realizado.

Si la Entidad acreedora inicial se negase a comunicar la cifra, o no la hubiera comunicado por cualquier causa, la nueva Entidad podrá calcular dicha cifra bajo su exclusiva responsabilidad, depositando el importe en el Notario a disposición de la acreedora. El Notario lo notificará de oficio a la Entidad acreedora, que podrá alegar error en la misma forma en el plazo de 8 días.

En el supuesto de que hubiese disconformidad en la cifra entre ambas Entidades, la subrogación surtirá todos los efectos, si bien el Juez competente, previa petición, citará a dichas Entidades en el plazo de 8 días, acordando lo que estime más conveniente dentro de los siguientes 3 días una vez examinada la documentación y oídas las partes.

 Registro.

La subrogación surtirá efecto frente a terceros si se hace constar en el Registro de la Propiedad por medio de nota marginal que expresará:

La nueva Entidad acreedora.

Las nuevas condiciones de tipo de interés.

La fecha de la nueva escritura y el Notario autorizante.

La fecha de presentación de la escritura y la de la nota marginal. La firma del registrador. Para ello, la escritura de subrogación debe ser presentada en el Registro seguidamente a su firma.

El Registrador debe practicar la inscripción de la subrogación si se cumplen los requisitos que para tal fin exige esta Ley.

Pueden dirigir sus consultas al  correo electrónico:

Campderaasociados @ hotmail.com