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EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA MEDIANTE NOTARIO O VENTA EXTRAJUDICIAL DEL BIEN HIPOTECADO (I)
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Enviar a un amigoEstimados lectores:
En artículos precedentes, hemos visto como funcionaba el Procedimiento “Judicial” de Ejecución Hipotecaria regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este sistema “garantista” en cuanto al control judicial sobre la ejecución es el común practicado por las entidades bancarias para el caso que el deudor hipotecario incumpla con las obligaciones asumidas en el contrato de préstamo hipotecario.
Sin embargo este procedimiento no es el único. Existe un procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca, la llamada venta extrajudicial de bien hipotecado ante federatario público –Notario- que no se rige por los parámetros del control judicial, ya que se acuerda por las partes en el contrato de préstamo hipotecario entre el banco y el hipotecante, siendo esta una figura poco conocida y controvertida, e incluso problemática en su aplicación. Vamos dar un poco de luz a esta figura que, por desconocimiento, puede estar recogida en mucho de los préstamos hipotecarios actuales.
¿En qué consiste la “venta extrajudicial del bien hipotecado”?
En los contratos de préstamo hipotecario entre acreedor y deudor hipotecante se acuerda en la escritura pública de constitución de la hipoteca, mediante pacto entre las partes dicha venta, conforme a lo prescrito en el artículo 1858 del Código Civil para el caso de falta cumplimiento de la obligación garantizada en el préstamo.
Esta venta extrajudicial se realizará por medio de notario con las formalidades establecidas en la legislación hipotecaria.
¿Dónde se regula esta venta extrajudicial de bien hipotecado?
Concretamente se regula esta figura en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria y el desarrollo de dicho procedimiento conforme a los artículo 234 a 236 apartado o) del Reglamento Hipotecario.
¿En qué fases se desarrolla dicha venta extrajudicial del bien hipotecado?
Requerimiento previo del acreedor al notario.
La entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario hará entrega de toda la documentación relativa al mismo, solicitando al notario que inicie el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria. El notario competente será el del lugar donde radique el bien inmueble que sirve de garantía a la hipoteca y, en caso de que existan varios notarios en dicho lugar, el que le corresponda por turno.
Certificación del Registro de la Propiedad. El notario solicitará al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca sobre el bien así como de las características de la misma.
Requerimiento de pago al deudor hipotecario.
Se procederá por parte del notario a comunicar al deudor el requerimiento del acreedor, para que proceda al pago de las cantidades adeudadas por razón del préstamo hipotecario.
Notificación de la subasta, celebración de la misma y pago al acreedor
En caso de que el deudor no atienda el requerimiento de pago, se fijará fecha para subasta, hecho que se comunicará al deudor. El anuncio de la subasta deberá insertarse en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
En el próximo artículo veremos cómo se estructura la venta extrajudicial del bien y la problemática que alcanza a esta figura, sobre todo en el momento de convulsión actual que sufre el mercado inmobiliario.
Preguntas y Respuestas a:
Bufete Campdera & Asociados
Marqués de Campo, 66-1º C
Tels. 965 786 547- 629 542 912
campderaasociados@hotmail.com
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